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賃貸物件の原状回復でトラブルになる理由

賃貸物件を借りる人(借主)も貸す人(貸主)も、大半の人は原状回復でトラブルを何かしら経験していると思います。
でもなぜ原状回復でトラブルになるんでしょうか。
かなり気になったのでここでは私の経験も交えて、原状回復でトラブルになる理由をご紹介したいと思います。
またこれから賃貸物件を借りる人にも貸す人にもお役に立てたらと思います。

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はじめに

賃貸物件の原状回復でトラブルになることは多いんですよね。自分もそうでしたけど、調べていくうちにかなり気になったポイントがあるので書いてみました。ここでは借りる人(借主)さん、貸す人(貸主)さんのどちらにもわかるように書いています。
原状回復のトラブルというテーマはひじょうに難しいですが、何かしらのお役に立てれば幸いです。

先ずは原状回復のおさらい

そもそも賃貸の原状回復には、「原状回復義務」という基本があります。
・借主(入居者)が、契約終了時に契約締結時の状態に戻して貸主(大家)に返還すべき義務。借主(入居者)は通常の使用による住居の損耗については原則として原状回復義務を負わない。故意・過失による損耗については「原状回復義務」を負う。とあります。
分かりやすく説明すると、
「借りたお部屋を解約する時は、借りた時の最初の状態に戻す義務があります。でも使っていれば痛みや汚れは必ず出てくるから、通常に使ってできた傷や汚れなどは義務は負いません。その代わり、わざとやったり、不注意でできた傷や汚れなどは現状回復義務を負います。」ということです。

更に突き詰めると、「通常でできた傷や汚れに責任はない。通常ではできないような傷や汚れは責任を負う。」です。
ってことで原状回復には原状回復義務があるというのがわかったと思います。

ではなぜ原状回復でトラブルが起こるのか理由を具体的に挙げていきます。

通常の損耗の基準の違い

原状回復義務で通常の損耗とありますけど、
そもそも通常という意味自体が人によってそれぞれ異なってきますよね。
また通常という意味が広義的でもあるので、この時点で原状回復のトラブルになりやすい理由になっているのですけどね。
賃貸物件が多くなった昨今、原状回復のトラブルが非常に多いため、原状回復義務にあたっては国土交通省でガイドラインが具体的に掲載されています。
でもいまだにトラブルは後を絶ちません。
それは借主(入居者)、貸主(大家)、さらに不動産会社(仲介人)それぞれの通常という基準が異なるからだと思います。
また通常の損耗も同じことで、異なる基準をどこまで通常として認められるかだと思います。
たしかに借主によっては通常ではありえない使い方をされてしまうこともあります。
でもそのためにガイドラインがあるので、ガイドラインにそって解決すればいいと思います。
いずれにしても、入居者さん、大家さん、そして不動産会社と、
通常の損耗の基準は必ずしも一致するわけではないということです。

原状回復という認識の違い

入居者さんも大家さんも、そしてまた不動産屋にも言えることなのですが、
原状回復という認識がそれぞれ違うのがありますね。
大家さんからしたら賃貸の原状回復というのは「次の入居者に部屋を貸せる状態」のことであって、経営する上で絶対に避けられないことです。
でも入居者さんからしたら「次の入居者に部屋を貸せる状態」というよりも、「どれだけ綺麗に使ったか」と考えると思います。
ここですでに認識の違いが起こっているので、原状回復でトラブルになる理由と言えます。
大家さんの気持ちも分かりますし、入居者さんの気持ちもよくわかります。
そしてここでわかる明らかな違いは、「退去後の捉え方」なのです。
入居者さんからしたら退去時までが契約だと思っている人が多いと思いますが、
一番肝心なのは「退去後の状態」なのだということです。

原状回復の費用は敷金という保証金から引かれる

原状回復でトラブルになる一つとして、敷金があります。
敷金は大家さんに預けるお金です。貯金ではありません。大家さんからしたら保証金です。
もう一度言います。保証金です。
ではなぜ預けるか。それは「想定外のトラブルに対応するためのお金」だからです。
たとえば家賃の滞納、もちろん想定外の原状回復のトラブルも同様です。
でもその敷金が退去後に全額戻ってくると思い込んでる入居者さんは意外と多いと思います。
実際に賃貸で原状回復でトラブルになったネットの書き込みを観ていても、敷金が戻ってこないという話題の記事を多く見かけます。
敷金は全額返ってくると無責任に入居者さんの気持ちを煽っている書き込みもあれば、
中には一方的に事実を捻じ曲げて解釈して説明している記事もあります。
でも、ここでお伝えしておきます。
敷金から家賃滞納や原状回復の費用が相殺されることは普通のことであり、そのための保証金でもあるのです。
たしかに、通常の使用でできた傷や汚れなどの損耗は負担する義務はありませんので、原状回復の費用も負担することはありません。
お部屋の利用状況によっては敷金が全額戻ってくる可能性もあります。
しかしどんなに注意をはらっていても、どんなに気を配っていても、
賃貸でお部屋を使う上で想定外の傷や汚れなどを残してしまうことはあります。
敷金はトラブルを迅速に解決するための敷金であり、そのための保証金なのです。
だから「敷金精算」という言葉があるのです。

もし、敷金精算が発生した場合は、敷金精算の内訳を知る義務がありますので、遠慮なく聞きましょう。
ちゃんとした敷金精算であれば、きちんとした回答が返ってくるはずです。

不動産屋が原状回復を複雑化することも

不動産屋は賃貸物件の仲介人であって、それ以上でも以下でもありません。
不動産屋は仲介人であり、不動産屋に特別な権限はありません。弁護士でも保証人でもありません。ただの仲介人です。
入居者でも大家でもないので、原状回復でトラブルになっても直接ダメージを受けることはないんです。
むしろ、原状回復でトラブルになっても、不動産屋からしたら時間と手間の浪費だけで何のメリットもないので、
いざとなると物件を紹介した仲介人の立場を放棄する不動産屋も実際にはあります。
本来であれば、賃貸契約書を基に原状回復の話を進めていきたいところなのですが、
不動産屋の対応によっては原状回復のトラブルが複雑化してしまうこともあります。

おわりに

原状回復でトラブルになる理由はじつにさまざまだと思いますが、書いている自分も賃貸物件の原状回復でトラブルになったことがあったので気になる点を書き出してみましが、
原状回復義務やガイドラインがあるとしても、どこまでが原状回復義務かは見方や捉え方で変わってきます。
原状回復のトラブルを防ぐためには、さらに細かい事項を盛り込んだ契約書も必要かもしれませんが、
お互いのほんの思いやりやちょっとした気配りが原状回復のトラブルを防ぐのかもしれませんね。

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